Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Show
… fare una verifica sui dati catastali e ipotecariPremesso che importanti verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile sono svolte dal notaio che redige l’atto di compravendita, l’Agenzia delle entrate mette a disposizione dei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare (o vendere). ISPEZIONE IPOTECARIAAttraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i “Servizi di pubblicità immobiliare” dell’Agenzia delle entrate.
In sintesi, mediante l’ispezione ipotecaria è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. ... sapere perché si stipula il contratto preliminareIl contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si
impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE E LE IMPOSTE DOVUTEIl contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dallasottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione). Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Per la registrazione sono dovute:
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione. CONTRATTO SOGGETTO A IVAAnche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
L’UTILITÀ DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARECome detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIAREI mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di
compravendita stipulati a seguito della loro attività.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
Come pagare il preliminare?I pagamenti non possono essere effettuati in contanti, se superano i 12mila 500 euro; quanto al pagamento con assegni, se in sede di compromesso si può tranquillamente ricorrere agli assegni bancari, è assai consigliabile che invece, in sede di rogito, si ricorra all'assegno circolare.
Come tutelarsi in un preliminare di vendita?attraverso una scrittura privata semplice (sottoscritta solo dalle parti); con atto notarile, a mezzo di una scrittura privata autenticata da un notaio o un atto pubblico notarile (nei quali casi l'atto viene sottoscritto anche dal notaio, in aggiunta alla sottoscrizione delle parti).
Come funziona la vendita a rate?La vendita a rate con riserva della proprietà è il contratto in cui il trasferimento della proprietà avviene con il pagamento dell'ultima rata di prezzo del bene. L'acquirente ottiene immediatamente la detenzione del bene e si assume i rischi dal momento della consegna.
Quanti soldi si danno al preliminare?Al momento del preliminare è regola versare alla controparte una somma a titolo di acconto sul prezzo. Non c'è nessuna norma che indichi la percentuale da versare, ma normalmente si usa corrispondere una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo.
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