Quanto costa fare le fondamenta di una casa prefabbricata

Qual è il costo di una casa in legno al metro quadro chiavi in mano? Quali sono i tempi e i permessi? Guida sui vantaggi e i tipi di strutture: X-Lam o a telaio.

Gira voce che le case di legno siano economiche, eco-sostenibili ed abbiano un'ottima risposta in caso di terremoto, ma anche che siano altamente infiammabili, marciscano e il vento le porti via.

Alcune cose sono vere, altre "sono finte". Non te lo dirò nella premessa. Voglio farti assaporare tutto l'articolo, per poi concluderlo con la ciliegina sulla torta: il prezzo chiavi in mano al metro quadro e gli esempi di preventivo.

Inoltre, ti darò qualche dritta sulla scelta dei materiali e del tipo di struttura. 

Partiamo subito vedendo le caratteristiche, che incidono sul prezzo finale:

Tipi di strutture: x-lam o a telaio.

I principali sistemi costruttivi delle case in legno sono 3:

• • • XLAM. In queste strutture, l'elemento portante è un pannello costituito da più strati di legno massiccio sfalsati di 90°. Il numero di strati varia dai 3 ai 7 e svolgono anche la funzione di contenere e tamponare gli ambienti, mentre lo strato isolante si applica sull'esterno, formando il cappotto termico. I pannelli vengono installati direttamente in cantiere. Oltre a questi strati, è prevista una contro-parete per il passaggio degli impianti. Le pareti in legno massiccio comportano un aumento della robustezza, ma anche del peso.

• • • Prefabbricate a telaio. L'ossatura strutturale è costituita da montanti e travi, generalmente in legno bilama. Dopodichè, il telaio è rivestito con lastre collegate mediante chiodi. La stratigrafia delle lastre si compone:
• • • • dell'isolamento esterno, generalmente in fibra di legno, sughero, lana di roccia o di vetro;
      • dell'isolante interno in legno o lana minerale;
      • di altri pannelli con funzione di supporto e igrometrica.

Nelle strutture a telaio si risparmia legno e la stratigrafia è più performante delle X-Lam. Sicuramente, la tecnica più utilizzata al mondo.

Ma quale scegliere? La risposta non è immediata, in quanto non esiste un sistema migliore. La scelta dipenderà dall'applicazione.

Avendo le strutture a telaio performances termiche migliori (a parità di spessore) ed un peso minore, sicuramente saranno da adottare nel caso di sopraelevazioni.

Di contro, le strutture in X-Lam sono più robuste e stabili. Diventano la scelta obbligata nel caso di edifici multi-piano dove installare un bell' ascensore.

Il prezzo è simile. Le strutture a telaio sono leggermente più economiche.

In entrambi i casi, la struttura scompare dietro l'intonaco.

Esiste una terza alternativa.

• • • Blockhaus: sono le classiche casette in legno. Le pareti vengono realizzate sovrapponendo le travi in legno, che rimangono a vista. Si utilizzano soprattutto nelle zone alpine e non raggiungono le performances dei sistemi a telaio o X-Lam. La peculiarità sta nella tipicità.

La peculiarità delle case in legno è l'ottimo isolamento termico.

Isolamento termico e sfasamento.

L'isolamento termico dipende dalla trasmittanza. Sentendo questa parola, immagino ti stia venendo il mal di testa. Ma ferma tutto. Non è altro che il calore che viene disperso, in un secondo, da una parete di un metro per un metro! Si indica con la lettera U e si misura in W/mqK. La normativa impone dei valori massimi di U sulla base della zona dove verrà edificato l'immobile. Naturalmente, se vivi in Trentino, avrai valori massimi più bassi degli amici sardi.

Ma non importa. Ti basta sapere che, se ti proporranno un casa con coefficiente d'isolamento termico annuale compreso tra U= 0,14 e 0,19 W/mqK, potrai ritenerti soddisfatto. Addirittura, dal 1° gennaio 2021, è obbligatorio realizzare edifici ad energia quasi zero nZeb.

Di solito, le pareti vengono isolate con lana minerale di roccia o di vetro oppure con la fibra di legno. Può essere utilizzata anche la paglia, il sughero o la juta. In pratica, vengono adoperati materiali traspiranti per permettere l'espulsione dell'umidità.

Gli infissi sono obbligatoriamente del tipo a doppio o triplo vetro a basso emissivo. Le trasmittanze devono essere comprese tra 0,8 e 1,5 W/mqk.

Altro parametro da considerare è lo sfasamento termico. Questo valore indica il tempo che intercorre tra quando si registra la massima temperatura sulla faccia esterna della parete e quando si registra la massima temperatura sulla superficie interna della stessa. Per raggiungere un comfort abitativo elevato, l'intervallo deve essere superiore alle 8/12 ore.

In pratica, la temperatura esterna può scendere fino a – 20° o salire a +30°, ma all'interno, per 12 ore, avrai una temperatura gradevole.

Sincerati che tutti i materiali utilizzati siano privi di sostanze tossiche. Pretendi i certificati.

In Italia, la maggior parte dei nuovi edifici vengono realizzati in calcestruzzo armato. Mettiamo le due strutture a confronto:

Casa: legno Vs calcestruzzo armato.

Dopo averti parlato del dominio dal punto di vista termico delle case in legno, passiamo agli altri aspetti.

Premetto che il legno offre tutti i vantaggi tipici del "cemento armato": flessibilità architettonica, possibilità di realizzare grandi luci e spazi e resistenza ai carichi. Ma le altre caratteristiche?

• • • Partiamo dalla manutenzione della struttura. Questa sfida finisce in pareggio, in quantole case in legno richiedono le stesse operazioni di manutenzione delle case tradizionali. Naturalmente, per non richiedere manutenzioni importanti, la casa in legno deve essere edificata a "regola d'arte", rispettando tutte le accortezze tipiche di queste strutture. Difatti, nel caso di infiltrazioni di acqua, se non si interviene nell'immediato, i danni potrebbero essere rilevanti.

Ovviamente, nelle blockhaus le pareti necessitano di una manutenzione più frequente.

Infine,  i tempi di deterioramento delle case in legno sono simili a quelli delle case realizzate con materiali tradizionali.

• • • Dal punto di vista della risposta sismica, entrambe le strutture devono rispondere ai requisiti dettati dalle Norme tecniche per le costruzioni NTC 2018. Ha poco senso parlare di migliori materiali, avendo quest'ultimi differenti risposte al terremoto. Le strutture in legno sono molto più "flessibili" di quelle in cemento armato, molto più rigide. Entrambe le strutture sono validissime. Se dovessi costruirmi una villetta sulla base della risposta sismica, opterei per il legno.
    • Per quanto riguarda la resistenza al fuoco, a sorpresa, a vincere è il legno, in quanto è in grado di lasciarsi attraversare dal calore in più tempo rispetto al cemento armato, modificando la sua struttura in tempi molto più dilatati. Il legno brucia lentamente ed in maniera controllata.
    • Ovviamente, le case in legno soffrono l'umidità. Questo problema può essere by-passato, realizzando le case a regola d'arte e specialmente "isolando" la struttura dalle fondazioni.
    • Passiamo al prezzo. A mio parere, non è immediato risponderti. Dipende da tanti fattori, come l'estensione dell'abitazione, il numero di piani, la qualità dei materiali. Quello che posso dirti con certezza è che i materiali utilizzati per la bio-edilizia sono più costosi, ma, realizzando una casa in legno, considerata la facilità di posa, risparmierai in manodopera. Per toglierti i dubbi, chiedi dei preventivi.

Non pensare di passarla lisciacon la burocrazia: 

Quali sono i permessi necessari?

Le case in legno, come le abitazioni realizzate con altri materiali, per essere edificate necessitano di un iter burocratico. Mettiti l'anima in pace e aspetta.

Ovviamente, a meno che tu non sia un imprenditore agricolo, il terreno su cui costruirai l'abitazione dovrà essere edificabile. Per scoprire se il terreno scelto sia edificabile, dovrai recarti presso il Comune e richiedere il Certificato di destinazione d'uso.

Contatta un buon professionista, geometra, architetto o ingegnere, che dovrà richiedere un Permesso di Costruire. Per realizzare tutti gli incarti e i progetti saranno necessari almeno 3 mesi. Non pensare siano tanti. Non ti elenco i documenti da depositare, per non annoiarti. Ci metteresti 3 minuti solo a leggerli.

Poi dovrai aspettarne altrettanti, per ottenere l'Autorizzazione dal Comune.

In caso volessi demolire e ricostruire un vecchio fabbricato, in molti casi l'iter è più snello e ti basterà la Scia alternativa al permesso di costruire. 

Tempi di realizzazione.

Dopo aver ottenuto il Permesso di Costruire, dovrai firmare il contratto con l'Impresa che realizzerà la tua casetta. Una volta pagato l'acconto, in fabbrica cominceranno a realizzare i pezzi.

Nel frattempo, con il supporto dell'ingegnere e di un'altra impresa, potrai realizzare gli scavi per la fondazione e gettare il calcestruzzo armato.

Per quanto riguarda la struttura in legno, quest'ultima arriverà in cantiere dopo circa due mesi. Ma qui arriva il bello. In sole 2 settimane riusciranno a finire l'esterno: telaio, pareti, copertura ed infissi. In ulteriori due mesi finiranno gli interni, gli impianti e le finiture.

Dopodiché, chiusura lavori e saldo dell'impresa.

In meno di un anno potrai stappare uno champagne dentro la tua casetta nuova di pacca.

Concludiamo con i prezzi.

Quali sono i costi al mq?

L'offerta del mercato è abbastanza eterogenea.

Sono diversi i soggetti a cui dovrai pagare le prestazioni e le forniture dei materiali. Dovrai interfacciarti con un ingegnere per il disbrigo delle pratiche e il deposito del Permesso di Costruire.

Inoltre, dovrai contattare un'impresa edile. Mi raccomando, non il primo muratore amico di un amico che hai incontrato al ferramenta l'altro giorno, di cui non ti ricordi nemmeno il nome. Bensì, un'Impresa affidabile e che si occupi prettamente di case in legno. Se scegli un'impresa non esperta, ti assicuro che te ne pentirai.

Infine, dovrai pagare il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione al tuo Comune.

Ma andiamo per gradi, partiamo dai prezzi dell'impresa. Molte ditte offrono dei prezzi al metro quadro per realizzarti:

• • • una struttura al grezzo, quindi, la sola "carcassa strutturale";
    • un edificio al "grezzo avanzato" finito esternamente, ma privo di impianti e finiture interne;
    • il chiavi in mano.

Mediamente, i costi sono:

• • • al grezzo: € 400,00 al mq + IVA;
    • al grezzo avanzato: € 900,00 al mq + IVA;
    • chiavi in mano: € 1.300 / 1.500 € al mq + IVA. Questo range dipende anche dagli impianti che desideri installare. Sicuramente, dovrai installare il solare termico per l'acqua calda, mentre il fotovoltaico potresti evitarlo, nel caso optassi per una caldaia a pellet. In alternativa, potresti virare verso la pompa di calore o la caldaia a condensazione accoppiata ai radiatori o all'impianto a pavimento. Ovviamente, vista la normativa, queste abitazioni dovranno raggiungere alti standard energetici con classi energetiche A, A1, A2, A3, A4.

Questi prezzi non includono la platea di fondazione, in quanto queste imprese non la realizzano. Quindi, a questi prezzi, dovrai aggiungere circa 100 € / 150 € al metro quadro per la posa in opera di una fondazione in calcestruzzo armato.

Se intendi realizzare un piano interrato in calcestruzzo armato per il garage o la cantina, il prezzo al metro quadro sale a circa 3.000 €.

Inoltre, un ingegnere supportato da altre figure, quali geometri e/o architetti, dovrà progettare e dirigere i lavori. La parcella dei professionisti si aggirerà attorno ad un 12 - 15 % dell'appalto. Oltre alla progettazione architettonica, strutturale e impiantistica dovrà depositare la legge 10 per il rispetto dei requisiti energetici.

Anche la pubblica amministrazione vuole la sua parte. Quanto, dipende dal Comune. In genere, per il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione, l'Ufficio tecnico richiede circa 100 € al metro quadro.

Prezzi per un casa di 70, 100,150 e 200 mq.

Quindi, ricapitolando, per un chiavi in mano i prezzi medi sono: 

I prezzi sono IVA esclusa e a questi dovrai aggiungere il costo del terreno.

I costi delle case a telaio sono simili rispetto alle strutture in Xlam. Le strutture a telaio sono leggermente più economiche (dal 4 al 6% in meno), ma non così tanto da influenzare la scelta finale.

Prima di concludere, per risparmiare potresti sfruttare il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus 110% e gli eco-bonus anche per le nuove case in legno solo se demolirai e ricostruirai. Scopri quando.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.

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