Credito iva acquisto prima casa under 36

Tra le novità del Modello 730/2022 vi è il credito d’imposta acquisto prima casa under 36.

In particolare, è possibile la fruizione in dichiarazione del credito d’imposta:

• maturato dagli under 36 
• con ISEE non superiore a 40.000 euro (Leggi ISEE: cos'è e come si ottiene?)
• per l’acquisto della prima casa assoggettato ad IVA.

Ricordiamo a chi spetta questo bonus e vediamo come indicarlo in dichiarazione.

Si specifica che tutti i requisiti del bonus e i relativi chiarimenti sono contenuti nella Circolare delle Entrate n 12/E  datata ottobre 2021.

1) Bonus acquisto prima casa under 36: i beneficiari

Possono beneficiare del bonus acquisto prima casa under 36:

• i giovani con meno di 36 anni 
• con un Isee non superiore 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione entro il 31 dicembre 2022. 

Il bonus vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022

Con la Circolare n 3 del 4 febbraio 2022 le entrate hanno chiarito che il nuovo bonus si applica anche 

• alle pertinenze dell’immobile agevolato, come ad esempio il box auto
• e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.

Per i soggetti beneficiari di questo bonus:

• è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale 
• in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24. 

2) Bonus acquisto prima casa under 36: dove indicarlo nel 730/2022

Il Credito d’imposta per l’acquisto della prima casa under 36 va indicato nella Sezione VI del quadro G del Modello 730/2022

In particolare, il rigo G8 deve essere compilato dai contribuenti che hanno maturato un credito d’imposta a seguito dell’acquisto della prima casa assoggettata ad IVA. 

Nelle istruzioni al modello viene specificato che tali soggetti:

• non devono avere compiuto 36 anni nel corso dell’anno in cui hanno acquistato la prima casa 
• e devono avere un valore dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui.

Nello specifico:

• in Colonna 1 (Residuo precedente dichiarazione) occorre riportare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta che risulta dalla precedente dichiarazione, indicato nel rigo RN47, col. 11, del mod. REDDITI PF 2021, se nella casella “Situazioni particolari” presente nel frontespizio è compilata con i codici “1”.
• in Colonna 2 (Credito anno 2021) occorre indicare il credito d’imposta maturato nel 2021. L’importo del credito è pari all’IVA pagata in occasione dell’acquisto della prima casa.
• in Colonna 3 (Credito compensato nel mod. F24) occorre riportare il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione del 730/2022.
• in Colonna 4 (Credito compensato in atto) occorre riportare il credito d’imposta utilizzato in compensazione negli atti stipulati successivamente all’acquisto della prima casa assoggettata ad IVA.

Attenzione al fatto che nel rigo G8 vi è solo la colonna per il credito maturato nel 2021 mentre manca quella per il credito del 2022 (Un giovane potrebbe aver acquistato casa nei primi mesi del 2022 e volere usare il credito in dichiarazione. Non potrà farlo e dovrà attendere la prossima dichiarazione dei redditi? Si auspica un intervento della Agenza delle Entrate). Tale problema viene segnalato anche dal quotidiano IlSole24 ore in una notizia di oggi 7 maggio 2022.

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Con il Decreto Sostegni-Bis (D.L. n. 73/2021), è stata introdotta l’agevolazione prima casa under 36, che prevede un trattamento fiscale di favore per soggetti che acquistano la prima abitazione senza che abbiano compiuto o compiano 36 anni nell’anno in cui viene acquistata la casa e che abbiano un ISEE inferiore ai 40mila euro.

Acquisto prima casa under 36 con IVA al 4%: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Ma cosa succede nel caso di acquisto prima casa under 36 con IVA al 4%, in cui il preliminare di vendita e l’acconto (con relativa fattura) siano intestati a un soggetto diverso, ad esempio un genitore? Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 261/2022.

Nel caso in esame, l’istante ha dichiarato di essere in possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiare delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa" previste dal D.L. n. 73/2021, come modificato dalla legge di conversione n. 106/2021 e che intende acquistare un immobile di nuova costruzione da un'impresa costruttrice con applicazione dell'IVA al 4%.

Per questo immobile, è stato appunto stipulato un atto preliminare di compravendita tra il proprio padre e il rappresentante dell'impresa costruttrice e che in esso è stato dichiarato che l’acquirente promette di acquistare per sé o per persona fisica o giuridica da nominare il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell'immobile. Alla stipula dell'atto definitivo, la casa sarà intestata al soggetto under 36, che si occuperà anche del saldo della compravendita.

Da qui il dubbio: il credito d’imposta può essere utilizzato per l’intero ammontare dell'IVA sull'acquisto oppure no?

Acquisto prima casa under 36: condizioni e requisiti

Ricordiamo che l'articolo 64 del D.L. n. 73/2021 ("Misure in favore dell'acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile"), come modificato dall'articolo 1 della legge del 30 dicembre 2021, n. 234 dispone che:

• gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, non superiore a 40.000 euro annui;
• per questi atti, relativi a cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è stipulato un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto;
• il credito d'imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell'acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Le disposizioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021, data di entrata in vigore del decreto e il 31 dicembre 2022. Il precedente termine del 30 giugno 2022 è stato modificato dall'articolo 1, comma 151, della legge n. 234 del 2021.

Acquisto casa under 36 soggetto a IVA

Nel caso di acquisto soggetto ad IVA, viene riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all'acquisto ed è prevista l'esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Come spiega il Fisco, perché il soggetto si sostituisca quale parte contrattuale del contratto preliminare originariamente stipulato dal padre "per sé o per persona da nominare", acquisendo i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto medesimo con effetto dal momento in cui questo è stato stipulato, è necessaria una dichiarazione di nomina validamente fatta ai sensi degli articoli 1401 e ss. del Codice Civile ("Contratto per persona da nominare”).

Non solo: dato che all'acquirente che fruisce dell'agevolazione "prima casa under trentasei" è riconosciuto un credito d'imposta "di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto", sarà necessario che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato dall'Istante in seguito alla sua nomina, risultino specificamente enunciati gli acconti già pagati dall’altro soggetto, indicadno importi, modalità di pagamento ed estremi delle fatture emesse con IVA agevolata al 4%.

In altri termini, deve risultare dall'atto di compravendita l'ammontare di IVA corrisposta in relazione all'acquisto agevolato, che andrà a costituire il credito d'imposta riconosciuto a favore dell'acquirente under trentasei.

Infine, il Fisco precisa che che il credito d'imposta spetta nella misura massima del 4 per cento come previsto dal comma 7 dell'articolo 64 del Decreto Sostegni-bis.

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