Ecco alcuni esempi pratici n cui è meglio del regime Irpef.Pagare meno tasse o usare tutte le detrazioni fiscali? Potrebbe essere questo il dilemma moderno di un proprietario che affitta il suo immobile. Infatti, se possiamo, senza ombre di dubbio, affermare tranquillamente che applicando la cedolare secca ai guadagni derivanti dall’affitto di una casa le aliquote della cedolare secca sono sempre più basse rispetto alle aliquote Irpef, derivandone un risparmio in termini di pagamento delle tasse, non possiamo, invece, essere certi che questo rappresenti in assoluto una convenienza per tutti i proprietari. Show
Abbiamo orami una storia rispetto all’introduzione della cedolare secca: dieci anni di esperienza che hanno portato oggi la maggior parte dei proprietari italiani, a preferire il regime di cedolare secca al tradizionale regime Irpef, che rimane al massimo la scelta per chi stipula contratti a canone libero. Rispetto alla sfiducia dei primi anni, la natura diffidenza che accompagna le varie novità, ad oggi sono 9 su 10 i proprietari che scelgono di optare per la cedolare secca. Eppure neanche questo potrebbe essere considerato in sé un successo, se pensiamo che la cedolare secca era stata introdotta come una manovra fiscale il cui l’obiettivo principale era quello di far emergere i contratti in nero. Un “do ut des” pensato per fare in modo che se ai proprietari viene concesso di pagare meno tasse, di contro sono più disponibili a fare le cose in regola, andando a registrare il contratto di affitto, per la cifra realmente dichiarata e incassata. Rispetto alla preferenza dei proprietari, invece, è facile immaginare che l’impennata della cedolare secca sia da attribuire principalmente all’introduzione di un’aliquota fortemente agevolata, al 10%, applicabile nel caso di stipula di contratti a canone concordato. È vero, pertanto, che sono numerosi ormai i proprietari che conoscono questo regime fiscale e lo preferiscono. Ma se ci sono ancora dubbi, perplessità, curiosità, proviamo a fissare qui i punti cardini della cedolare secca. CEDOLARE SECCA: COS’È?Tecnicamente è un regime impositivo, facoltativo e alternativo, rispetto al regime ordinario Irpef con cui viene tassato il reddito da locazione, ovvero il
canone annuo percepito da un proprietario. Esaminiamo gli aspetti più importanti e il confronto tra i due regimi
La principale e fondamentale differenza consiste nel fatto che il regime di
cedolare secca prevede un’aliquota fissa, indipendente da quello che è il guadagno personale di un proprietario. Se io proprietario guadagno poco, molto o niente, l’aliquota con cui tasserò il mio guadagno da locazione sarà del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto stipulato. Queste le attuali aliquote previste (per scaglioni di reddito in euro)
Facciamo un esempio di un proprietario che affitta l’immobile con un contratto a canone libero: Reddito imponibile da lavoro di un proprietario: € 15.000 Calcolo IRPEF: Calcolo CEDOLARE SECCA: In questo caso andremmo a considerare come incidenza della cedolare secca sul guadagno di 1.663 euro, ovvero meno di quanto pagherebbe in regime Irpef. Proviamo ora con un proprietario che ha stipulato un contratto a canone concordato! Reddito imponibile da lavoro di un proprietario: € 15.000 Calcolo CEDOLARE SECCA: Ne deduciamo che indubbiamente l’utilizzo di un contratto a canone controdato, pur comportando un minore guadagno mensile (siamo partiti da una differenza di 40 euro in meno al mese di canone di affitto: 660 € a canone libero e 620 a canone concordato), comporta alla fine dei conti un maggiore guadagno, un netto risparmio fiscale. soprattutto in caso di cedolare secca.
Scegliere il regime di cedolare secca implica un risparmio fiscale dovuto anche all’assorbimento di altre imposte:
Non è tutto oro quello che luccica e soprattutto non ha una risposta “universale” la domanda se “al proprietario conviene optare per la cedolare secca o per l’Irpef?”. Bisogna tenere in considerazione infatti, due importanti fattori:
Cosa
vuol dire? Esempio:
Se ai fini del calcolo dell’Irpef e relative addizionali il reddito percepito assoggettato a cedolare viene escluso, non avviene lo stesso ai fini dell’ISEE, Indicatore della Situazione Economica Equivalente delle famiglie. In questo caso ai redditi personali si deve sommare il guadagno da affitto, preso per intero e non con le eventuali deduzioni del 5% o 33,5% previste in caso Irpef. La conseguenza, inevitabilmente, è che il reddito totale sarà più alto, rischiando di superare le soglie previste per poter fruire di prestazioni agevolate, dalle rette dell’asilo alla mensa universitaria per i figli, dal bonus energia ad altre prestazioni sanitarie.
L’esercizio dell’opzione della cedolare secca esclude l’applicabilità dell’aggiornamento Istat, possibile invece nel caso di regime Irpef nella misura del 100% per i contratti a canone libero e al 75% per i contratti a canone concordato.
Per definizione la cedolare secca è un regime fiscale opzionale e alternativo all’Irpef: un diverso sistema per tassare i guadagni che derivano dal mettere in affitto un immobile. Ma non può essere scelta da tutti. Infatti a poter scegliere tra i due regimi sono i contratti che rispettano queste tre condizioni:
In caso di contratto con più proprietari, ogni proprietario è
libero di scegliere il regime Irpef o cedolare secca.
Il proprietario che può e vuole scegliere la cedolare secca deve:
L’opzione per il regime di cedolare o Irpef viene esercitata nel momento in cui si registra il contratto attraverso l’indicazione nel modello RLI e vincola il proprietario all’applicazione della cedolare o dell’Iperf per l’intero periodo di durata del contratto o della
proroga.
In sintesi possiamo distinguere I VANTAGGI DELLA CEDOLARESECCA GLI SVANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA
Difficile rispondere in maniera secca e definitiva. Possiamo indubbiamente affermare che tassare i rendimenti da locazione con il regime di cedolare secca implica un minor esborso di tasse, ma non è tutto qui. Infatti sappiamo anche che la sua convenienza va valutata caso per caso, tenendo in considerazione la situazione dei bonus fiscali e delle varie detrazioni Irpef, nonché le eventuali agevolazioni derivanti dalla dichiarazione Isee e i valori patrimoniali specifici. Per ogni contribuente/proprietario la risposta potrebbe essere diversa. fonte: Solo Affitti Cosa cambia per l'inquilino con la cedolare secca?La cedolare secca conviene sempre, sia per il proprietario, sia per l'inquilino. Esercitando l'opzione, non sono dovute, infatti, l'imposta di registro nè l'imposta di bollo. Inoltre, il canone di affitto rimane sostanzialmente invariato, per tutta la durata del contratto.
Cosa non si paga con la cedolare secca?Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Per l'imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell'Irpef.
Chi paga la registrazione del contratto di locazione cedolare secca?Chi paga la cedolare secca il proprietario o l'inquilino? L'imposta sostitutiva prevista dalla registrazione di un contratto d'affitto con regime cedolare secca deve essere pagata dall'avente diritto di proprietà o di usufrutto sull'immobile in locazione.
Chi paga la cedolare secca deve pagare anche l'Imu?Dal 2019, ad ogni modo, si applica l'intero pagamento dell'IMU dovuta (con gli sconti del caso) a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale dell'immobile, anche se si applica la cedolare secca.
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