L’affitto di azienda è il contratto con il quale un soggetto (locatore), dietro corrispettivo, trasferisce in godimento ad un altro soggetto (affittuario) un’azienda, cioè un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa. All’affitto di azienda non è dedicata una disciplina ad hoc da parte del Codice civile; l’art. 2562 si limita infatti a rinviare alle disposizioni dell’art. 2561 dettate per l’usufrutto di azienda. L’affitto di azienda si distingue dalla locazione. La distinzione è importante – la disciplina speciale della locazione (L. n. 392/78) non si applica infatti se il contratto si qualifica come affitto di azienda – ma è spesso problematica; in proposito la giurisprudenza ha previsto una serie di indici di riferimento. Le parti possono prevedere vari metodi per regolamentare il trasferimento del magazzino. Quanto il contratto di affitto di azienda è stipulato all’interno di centri commerciali, le società proprietarie dei punti vendita all’interno dei centri commerciali sono solite concederli in godimento in forza di contratti d’affitto di ramo d’azienda e non di locazione a uso commerciale, per non essere soggette alle più rigorose norme previste dalla L. n. 392/1978. Tuttavia, la circostanza che le parti abbiano definito il contratto come affitto d’azienda non vincola il giudice nella qualificazione dell’atto, dovendosi tenere conto di una serie di indici. Show
1. Il contratto di affitto di azienda: cos’è e a cosa serveL’affitto di azienda è il contratto con il quale un soggetto (locatore), dietro corrispettivo, trasferisce )non già la proprietà, bensì) il godimento, ad un altro soggetto (affittuario), di un’azienda (o un ramo di azienda), cioè un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa. L’affitto d’azienda è un contratto assai duttile, che permette alle parti di realizzare molteplici scopi. Sintetizzando, esso può essere utilizzato:
Occorre quindi prestare particolare attenzione alla redazione del contratto di affitto di azienda, in quanto eventuali lacune o inesattezze potrebbero compromettere gli equilibri ed i vantaggi sperati dalle parti, con conseguente sorgere di contenzioso. Con l’affitto d’azienda si ha un trasferimento temporaneo dell’azienda, che viene gestita per un certo periodo di tempo da un soggetto diverso dal suo proprietario. Di conseguenza, chi esercita l’azienda in forza del contratto di affitto diviene (temporaneamente) il nuovo imprenditore della stessa, e in quanto tale ne ha pieno potere di gestione, nel rispetto, tuttavia, di alcune fondamentali regole, dettate dall’art. 2561 c.c., ovvero:
E’ possibile scaricare un modello di contratto di affitto di ramo di azienda cliccando qui, con l’avvertenza che è necessario procedere alle opportune modifiche in rapporto alle specificità del singolo caso. 2. La disciplina del contratto di affitto di aziendaL’affitto di azienda non è disciplinato in modo organico nel Codice civile; l’art. 2562 c.c. si limita infatti a rinviare alle disposizioni dell’art. 2561 c.c. dettate per l’usufrutto di azienda. All’affitto di azienda possono inoltre applicarsi le norme sull’affitto in generale e quelle sulla locazione, ove compatibili con quelle (poche) specifiche sull’affitto dell’azienda. In particolare, l’art. 1615 c.c. prevede che l’affittuario deve curare la gestione dell’azienda (o ramo di azienda) in conformità della destinazione economica della stessa e dell’interesse della produzione. Spettano all’affittuario i frutti e le altre utilità dell’azienda locata. L’affittuario, dunque, oltre a non mutare la destinazione economica dell’azienda, deve destinare al servizio dell’azienda i mezzi necessari per la sua gestione produttiva. Per assolvere a tale obbligo, egli deve osservare le regole della buona tecnica (art. 1618 c.c.). L’inosservanza degli obblighi di corretta gestione dell’azienda comporta la risoluzione del contratto per inadempimento dell’affittuario. Se l’affittuario compie atti eccedenti i propri poteri, il concedente può ritenerli inefficaci nei propri confronti; il terzo comma dell’art. 2561 c.c., prevede, che nel caso in cui l’affittuario non adempia agli obblighi che l’articolo medesimo pone a suo carico o cessi arbitrariamente la gestione dell’azienda, si applica l’art. 1015 c.c., in tema di cessazione dell’affitto per abusi dell’affittuario. Per quanto concerne la successione nei contratti, si ritiene applicabile la norma di cui all’art. 2558 c.c. dettata in materia di cessione di azienda. Si trasferiscono quindi all’affittuario tutti i contratti aziendali a prestazioni corrispettive non ancora completamente eseguite da entrambe le parti e che non abbiano carattere personale. Tale subingresso avviene automaticamente ed è efficace nei confronti del terzo contraente senza che questi debba accettarlo o che sia necessario dargliene comunicazione. Tuttavia, il terzo contraente può recedere dal contratto ove sussista una giusta causa, entro tre mesi dalla notizia dell’affitto dell’azienda, ai sensi dell’art. 2558, comma 2, c.c. E’ quindi opportuno che le parti definiscano nel contratto di affitto di azienda quali contratti intendono trasferire e quali invece escludere, per evitare che i contratti vengano trasferiti tutti in blocco all’affittuario. A tal fine occorrerà altresì verificare se l’eventuale esclusione di uno o più determinati rapporti contrattuali possa svuotare di contenuto il trasferimento dell’azienda, realizzando così una locazione, con conseguente inapplicabilità della disciplina dell’affitto. Inoltre, per evitare controversie in ordine al momento in cui il terzo ha avuto conoscenza della successione nel contratto con conseguente possibilità di recedere per giusta causa, è preferibile porre l’onere dell’informativa a carico di una delle due parti. Tra i contratti che, in mancanza di diversa indicazione sono trasferiti all’affittuario dell’azienda vi sono:
Nel caso in cui il complesso aziendale affittato comprenda marchi, brevetti, o domini web, il contratto di affitto deve espressamente prevedere l’identificazione degli stessi, nonché gli estremi delle relative registrazioni. Ai fini delle successive pratiche di voltura, infatti, occorre produrre una copia dell’atto. Per quanto concerne i crediti e i debiti all’affitto di azienda non si applica la disciplina di cui agli artt. 2259 e 2560 c.c.;. i crediti ed i debiti dell’azienda non si trasferiscono quindi all’affittuario insieme all’azienda, salvo qualora ciò sia espressamente previsto dalle parti nel contratto di affitto di azienda. Tale regola si applica anche ai contratti già interamente eseguiti. Se il trasferimento dei crediti all’affittuario è previsto nel contratto, la cessione degli stessi sarà opponibile ai debitori secondo la procedura prevista dall’art. 1265 c.c. (notifica e accettazione dei debitori). Per quanto riguarda i debiti, l’affittuario assume una responsabilità diretta solo per quelli da lui contratti durante la gestione dell’azienda, mentre i debiti del proprietario dell’azienda, per essere esigibili dai creditori nei confronti dell’affittuario, devono risultare dal contratto di affitto ed essere annotati nelle scritture contabili obbligatorie. L’eventuale subentro dell’affittuario nelle posizioni creditorie di cui sia titolare l’imprenditore assoggettato alla procedura concorsuale può essere quindi esclusivamente frutto di una espressa pattuizione. Per ciò che riguarda i debiti, la regola generale è quella della responsabilità del locatore per i debiti anteriori al contratto di affitto e del conduttore per quelli contratti successivamente; è tuttavia possibile una pattuizione contraria. Si applicano inoltre anche all’affitto di azienda:
Attesa dunque, la difficile ricerca della normativa applicabile, è opportuno che le Parti predispongano una disciplina contrattuale attenta ed esaustiva, che integri o sostituisca quella, per lo più dispositiva, del codice civile. Per l’affitto dell’azienda non è prevista la forma scritta a pena di nullità, ma solo ai fini della prova, della pubblicità e della opponibilità ai terzi. Infatti il contratto di affitto di azienda deve essere iscritto nel Registro delle Imprese, come previsto dall’art. 2556 c.c., e per questo motivo il contratto deve essere redatto per iscritto, con la forma dell’atto pubblico o di scrittura privata autenticata, a cui dovrà seguire, entro 30 giorni, la pubblicità presso il Registro delle Imprese, a pena di sanzione amministrativa. In ogni caso, generalmente il trasferimento del godimento dell’azienda avviene tramite un contratto scritto, indispensabile per definire i reciproci obblighi delle parti del caso concreto. 3. Affitto di azienda e locazione commercialeL’affitto di azienda (o ramo di azienda), cioè di un complesso di beni produttivi, si distingue dalla locazione (di un bene non produttivo). La distinzione è importante, in quanto la disciplina speciale della locazione (L. n. 392/78) non si applica qualora il contratto si qualifichi come affitto di azienda. In tal caso dunque:
Stabilire se nel caso di specie si ha locazione o affitto di azienda può essere problematico. La giurisprudenza ha stabilito una serie di elementi che consentono di distinguere tra locazione e affitto d’azienda:
Peraltro, è compatibile con il contratto di locazione il fatto che, oltre al godimento dell’immobile, vi siano altre prestazioni accessorie, quali l’uso dell’area comune del centro commerciale, l’uso delle utenze, il godimento delle attrezzature. Se il contratto ha ad oggetto un immobile senza beni collegati o con beni di rilievo marginale (accessori o pertinenze), occorre verificare il rapporto tra il valore dell’immobile e quello degli altri beni, dal punto di vista non patrimoniale bensì funzionale. Ad esempio, non si può concludere che si ha locazione e non affitto di azienda se l’autorimessa vale molto di più delle attrezzature. Secondo la giurisprudenza prevalente, per stabilire se si ha affitto di azienda o locazione commerciale di immobile con pertinenze occorre indagare l’elemento soggettivo: nel primo, l’oggetto del contratto è costituito da un complesso unitario di beni organizzati e l’immobile è considerato in rapporto di complementarità con gli altri beni; nel secondo, l’immobile è considerato nella sua individualità con funzione prevalente. Diversa è l’ipotesi dell’immobile adibito ad attività alberghiera; la L. n. 118/1995 stabilisce infatti che si ha locazione di immobile e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore. 4. Durata e corrispettivoLa legge non determina una durata minima ed una massima per il contratto di affitto d’azienda (diversamente da quanto previsto per il contratto di locazione); la durata del contratto è quindi rimessa all’autonomia delle parti, le quali possono così individuare la soluzione più coerente al caso di specie, in coerenza con l’oggetto del contratto ed il suo scopo. Con riferimento alla durata del contratto, le parti possono prevedere:
Contestualmente, è opportuno prevedere le modalità e le possibili conseguenze alla cessazione del contratto, in vista della retrocessionedell’azienda all’affittante. Il corrispettivo per l’affitto dell’azienda deve essere individuato in misura congrua al valore dell’azienda affittata, al fine di non generare disequilibri nei confronti dell’una o dell’altra parte, nonché per non pregiudicare gli interessi degli stakeholders (tra cui l’Agenzia delle Entrate, che potrebbe in caso contrario procedere con riprese). 5. Il magazzinoLe parti possono prevedere vari metodi per regolamentare il trasferimento del magazzino:
L’affittuario assume il dovere di gestire l’azienda e contestualmente il potere di disporre dei beni aziendali; pertanto, al termine del contratto d’affitto, l’azienda risulta generalmente composta in tutto o in parte da beni diversi rispetto a quelli originari. Allo scopo di identificare e misurare tali differenze fra la consistenza iniziale e finale del complesso aziendale, di solito si prevede, la redazione di un inventario all’inizio e al termine del rapporto. Ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 2561, la differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e al termine dell’affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto. Tale norma da una parte attribuisce all’affittuario il diritto ad un’indennità commisurata all’accresciuto valore delle consistenze; dall’altra definisce compiutamente l’ambito delle pretese dell’affittuario a fine rapporto, eliminando quelle provenienti da erogazioni di spese che, ancorché incrementative del valore dell’azienda, non costituiscano, nei fatti, accrescimento di valore dei beni. Le differenze di consistenza vanno misurate sia nell’aspetto quantitativo, che in quello qualitativo. Qualora non si siano verificate variazioni nella composizione del patrimonio trasferito, oppure siano circoscritte al reintegro di giacenze consumate, non dovrà essere corrisposto al locatore alcune conguaglio in denaro. Durante l’esecuzione del contratto potranno essere apportare all’azienda variazioni di tipo sostitutivo, aggiuntivo o diminutivo. Quindi il conguaglio in denaro scaturisce dal raffronto tra i valori di inventariato dei beni costituenti l’azienda all’inizio dell’affitto e quello di fine periodo, entrambi determinati a “valori correnti”. Dottrina e giurisprudenza sono divise sulla questione circa il diritto dell’affittuario al compenso per l’incremento eventualmente apportato all’avviamento dell’azienda da lui condotta. La giurisprudenza maggioritaria ritiene che l’avviamento, essendo un qualità intrinseca all’azienda, non possa essere apprezzato disgiuntamente da essa, e, conseguentemente, tornerebbe, al termine del contratto, in capo all’affittante, unitamente all’azienda e non si realizzerebbe il presupposto per la remunerazione dell’incremento apportato dall’affittuario. Si ritiene che sia indennizzabile soltanto il maggior avviamento ricollegabile all’opera o alle spese dell’affittuario, con esclusione di quello derivante da circostanze esterne. Il diritto all’indennità discenderebbe dall’art. 1592 del C.C. in materia di affitto d’azienda, da interpretarsi nel senso che l’affittuario ha diritto a ricevere, per quel miglioramento apportato all’azienda che è l’incremento di avviamento, un’indennità nei limiti della minor somma tra aumento del valore dell’azienda e spese sostenute per tale incremento e non confluite nella determinazione del valore di singoli componenti. La soluzione più opportuna resta comunque quella che, per evitare controversie, le parti disciplinino al momento della stipula del contratto d’affitto, l’eventuale remunerazione spettante all’affittuario per il maggior valore apportato all’avviamento e il criterio per la sua determinazione. 6. Obblighi del concedente e dell’affittuario di aziendaQuando il contratto di affitto è funzionale al godimento di un’azienda, le peculiarità dell’oggetto influenzano anche il contenuto dei diritti e doveri che il c.c. rispettivamente attribuisce e impone alle parti contraenti. In particolare, sono a carico del concedente i seguenti obblighi:
Per quanto concerne tale ultimo obbligo, l’art. 2557, primo comma, prevede l’obbligo del cedente (o concedente) dell’azienda di astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento (della proprietà o del godimento) dell’azienda, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze, sia idonea a sviare la clientela dell’azienda stessa. Il quarto comma della medesima norma dispone, inoltre, che nel caso di affitto dell’azienda il divieto di concorrenza di cui sopra vale nei confronti del concedente per la durata dell’affitto. Tale norma ha l’obiettivo di assicurare anche all’affittuario il godimento dell’avviamento, limitando l’idoneità della nuova impresa eventualmente avviata dal concedente a sviare la clientela di quella concessa in affitto; ciò si verifica non solo quando la nuova impresa produce beni o servizi dello stesso tipo, ma anche beni o servizi sostitutivi dei precedenti, ovvero si tratta di impresa ausiliaria di impresa concorrente. Il divieto non opera invece qualora il concedente, pur esercitando un’attività concorrente, vi abbia dato inizio prima della stipulazione del contratto di affitto. Le parti possono ampliare o ridurre la zona in cui opera il divieto di concorrenza, purché non venga impedita ogni concreta attività del concedente nel settore economico in cui opera l’azienda. Il contratto di affitto di azienda può in ogni caso derogare alla menzionata norma, non prevedendo alcun divieto di concorrenza o limitandolo a periodi inferiori. Sono invece a carico dell’affittuario i seguenti obblighi:
7. La cessazione del contratto di affitto di azienda e l’opzione di acquistoIl contratto di affitto di azienda cessa – come ogni contratto – nei seguenti casi:
Per quanto concerne in particolare il recesso dal contratto d’affitto d’azienda – il quale consiste nella facoltà di sciogliere anticipatamente il contratto medesimo con la semplice dichiarazione del soggetto che vuole esercitarlo – esso può avere luogo nei seguenti casi:
Al verificarsi di una delle cause di cessazione del contratto, l’affittuario deve immediatamente riconsegnare l’azienda al proprietario (c.d. retrocessione), che ne riacquista così il godimento e la disponibilità. . La mancata o ritardata consegna è fonte di risarcimento degli eventuali danni (che potrebbero essere quantificati in via anticipata attraverso la clausola penale). Per quanto concerne i contratti in essere, quando l’azienda viene concessa in affitto, vige come si è visto il principio della continuità dei contratti in capo al conduttore, per garantire nel passaggio la posizione dei terzi ceduti (art. 2558 c.c.). Tale principio non trova immediata applicazione in sede di retrocessione; qualora il proprietario dell’azienda ne riacquisti il godimento per cause o fatti non previsti dal contratto, ad avviso della giurisprudenza non è configurabile la successione ai sensi nei rapporti contrattuali a prestazioni corrispettive ancora pendenti conclusi dall’affittuario, ai dell’art. 2558 c.c. La continuità dei contratti sopravvive, viceversa, nel caso in cui il contratto di affitto si sciolga per cause previste dal contratto stesso. Con riferimento ai debiti e crediti, la norma di cui all’art. 2560 c.c. – secondo cui l’alienante non è liberato dai debiti inerenti all’esercizio dell’azienda ceduta anteriori al trasferimento se non risulta che i creditori vi abbiano consentito, e risponde di tali debiti anche l’acquirente dell’azienda se risultano dai libri contabili obbligatori – non si applica in caso di retrocessione dell’azienda, secondo la prevalente giurisprudenza. Qualora, infatti, l’affittante, privo di significativi poteri di controllo, rispondesse dei debiti maturati dall’affittuario in pendenza dell’affitto, verrebbe compromesso l’utilizzo del contratto di affitto d’azienda. Si verifica estinzione anticipata del contratto di affitto di azienda anche in seguito all’alienazione dell’azienda da parte del concedente. L’art. 1625 c.c. stabilisce che i contraenti possono accordarsi sullo scioglimento dell’affitto nell’ipotesi di cessione dell’azienda. A tal fine, le parti possono prevedere in favore dell’affittuario:
Il diritto di acquistare l’azienda condotta in affitto, a condizioni economiche e operative prestabilite. In tal caso l’azienda condotta in affitto non retrocede all’affittante, ma viene definitivamente trasferita all’affittuario, che ne diventa acquirente. In quest’ultimo caso si applicano le norme sulla cessione d’azienda, tra cui in particolare quella relativa alla responsabilità solidale dell’acquirente per i debitidell’azienda ceduta (che invece in corso d’affitto rimangono di competenza dell’affittante). È peraltro frequente che, in caso di previsione di opzione d’acquisto, l’affittuario possa imputare in conto prezzo parte dei canoni di affitto nel contempo pagati (c.d. rent to buy). 8. L’affitto di ramo di azienda all’interno di centri commercialiQuanto il contratto di affitto di azienda è stipulato all’interno di centri commerciali, le società proprietarie dei punti vendita all’interno dei centri commerciali sono solite concederli in godimento in forza di contratti d’affitto di ramo d’azienda e non di locazione a uso commerciale, così da non essere soggette alle più rigorose norme previste dalla L. n. 392/1978 sulla locazione. Tuttavia, la circostanza che le parti abbiano definito il contratto come affitto d’azienda non vincola il giudice nella qualificazione dell’atto; infatti, l’interesse dei contraenti ad inquadrare una fattispecie in una tipologia negoziale in luogo di un’altra può derivare dal conseguimento di particolari vantaggi, irrilevanti nella valutazione giudiziale. Occorre dunque tenere conto dei criteri di distinzione che consentono di qualificare il contratto come locazione o affitto di azienda, esposti in precedenza. La principale differenza tra la locazione di un immobile con pertinenze e affitto d’azienda consiste nel fatto che nel primo caso il contratto ha come scopo il godimento del bene nella sua staticità, mentre nell’affitto d’azienda il bene immobile è uno dei cespiti organizzati dei quali l’affittuario può godere al fine dell’esercizio dell’attività d’impresa, insieme ai numerosi beni, servizi e utilità aggiuntivi messi a disposizione dal centro (avviamento del centro, servizi accentrati per la pubblicizzazione dei segni distintivi, servizi generali e attrezzature di uso comune, autorizzazioni commerciali volturate in favore degli affittuari per l’esercizio dell’attività di vendita). La giurisprudenza prevalente ritiene infine che l’inserimento di un locale all’interno del centro commerciale non sia incompatibile con l’avviamento commerciale “proprio” del singolo punto vendita, ovvero la capacità attrattiva di clientela a prescindere dalla sua collocazione. Ne deriva che la collocazione all’interno del centro commerciale non è circostanza risolutiva ai fini della qualificazione del contratto come locazione o affitto. 9. Affitto di azienda e fallimentoAi sensi dell’art. 79 L. Fall. (R.D. 267/1942), il fallimento non è causa di scioglimento del contratto di affitto di azienda. Il rapporto di affitto sopravvive dunque al fallimento di uno dei contraenti ed il curatore subentra nel contratto di affitto, a condizione che lo stesso sia opponibile ai creditori ed al curatore. A tal fine, il contratto di affitto di azienda deve:
Dunque, se il contratto è opponibile, il curatore del fallimento del contraente fallito subentra automaticamente nella posizione di quest’ultimo, con la conseguenza che il curatore assume, a carico o a vantaggio della massa, tutti gli obblighi e i diritti nascenti dal contratto dopo la dichiarazione del fallimento. Se invece il contratto di affitto di azienda non è opponibile, lo stesso è privo di effetto nei confronti dei creditori ed il curatore può ignorarlo. In caso di fallimento dell’affittante, il Curatore subentra nel contratto in continuità, con i seguenti vantaggi per la procedura:
La prosecuzione del contratto, tuttavia, se prolungata, può determinare anche svantaggi per la procedura: fino a quando dura l’affitto, infatti, il curatore non può procedere alla liquidazione dei beni inseriti nell’azienda, comprese le scorte di materie prime e prodotti finiti, spettando all’affittuario il diritto di disporne. In caso invece di fallimento dell’affittuario, il contratto di affitto prosegue solo qualora il curatore sia autorizzato all’esercizio provvisorio dell’azienda dell’affittuario fallito. Il vantaggio, per la procedura, è quello di evitare la perdita del diritto di utilizzare l’azienda e, insieme, la cessazione immediata dell’esercizio dell’impresa dell’affittuario con i gravi danni che ne conseguirebbero, sia per il fallito che per l’affittante. D’altra parte, non mancano anche in questo caso gli svantaggi, in quanto i creditori concorrenti nel fallimento potrebbero subìre perdite di gestione, pagandone in prededuzione le spese. A fronte dei vantaggi e degli svantaggi che la prosecuzione automatica del rapporto di affitto di azienda può determinare a loro favore o carico, ai contraenti è concessa la facoltà di recesso ex lege dal contratto, da esercitare nel termine di sessanta giorni dal fallimento. Le parti possono così valutare, in un tempo ragionevole, se interrompere o continuare il rapporto per la durata convenuta, comparando costi e benefici connessi all’una o all’altra delle due opzioni. In caso di esercizio del diritto di recesso, il contraente che non ha receduto ha diritto di ricevere un equo indennizzo, consistente in una somma di denaro per compensare la perdita patrimoniale subita in conseguenza all’esercizio, da parte del recedente, di un atto legittimo. La quantificazione dell’indennizzo viene effettuata in base a criteri equitativi, tenendo conto del danno emergente – relativo al pregiudizio derivante dall’interruzione delle lavorazioni in corso, dalle eventuali penalità da pagare a terzi e dall’entità degli investimenti effettuati – e del lucro cessante – derivante dal mancato incasso degli utili netti che possono maturare nel periodo rimanente di vigenza del contratto. In mancanza di accordo tra le parti, l’importo dell’indennizzo viene determinato dal Giudice Delegato. Avv. Valerio Pandolfini Avvocato Contrattualistica d’Impresa Per altri articoli di approfondimento su tematiche attinenti il diritto d’impresa: visitate il nostro blog. Le informazioni contenute nel presente articolo hanno carattere generale e non sono da considerarsi un esame esaustivo né intendono esprimere un parere o fornire una consulenza di natura legale. Le considerazioni e opinioni di seguito riportate non prescindono dalla necessità di ottenere pareri specifici con riguardo alle singole fattispecie descritte. Di conseguenza, il presente articolo non costituisce un(né può essere altrimenti interpretato quale) parere legale, né può in alcun modo considerarsi come sostitutivo di una consulenza legale specifica. Come funziona il contratto di affitto a riscatto?L'affitto con riscatto è un tipo di contratto che ti consente di prendere in affitto una casa e di diventarne proprietario dopo un determinato periodo di tempo. In pratica, il proprietario della casa ti concede la locazione per un certo periodo di tempo, sapendo che il tuo vero interesse è quello di acquistarla.
Quanto costa fare un contratto di affitto con riscatto?In un affitto con riscatto l'inquilino di solito paga un canone mensile maggiorato del 20-30% rispetto a una normale rata prevista dai contratti di locazione. La parte eccedente del pagamento serve come anticipo per l'eventuale acquisto futuro dell'immobile. Facciamo un esempio. Un immobile viene affittato a 500 euro.
Quando conviene affitto con riscatto?L'affitto a riscatto conviene quando non può accedere momentaneamente a un mutuo bancario in virtù di un lavoro ancora precario o di un finanziamento già in essere.
Quanto può durare un contratto di affitto a riscatto?Ha una durata precisa che non può essere superata o comunque modificata. Un contratto di affitto con riscatto può durare 10 anni. Non si può andare oltre questo periodo di tempo. Ciò è stabilito dall'articolo 23 comma 3 del decreto legge numero 133.
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