Bonus facciate è manutenzione ordinaria o straordinaria

Questi interventi edilizi rimangono assoggettati alle normali pratiche edilizie e verifiche preliminari

In tanti mi avete chiesto sui vari social se le opere  incentivate col Bonus Facciate su edifici debbano essere attestate con lo Stato Legittimo, ed effettuare le verifiche di conformità urbanistica.

Rispondo volentieri, partendo dalle due recenti novità che hanno sollecitato l’attenzione di molti condomìni, amministratori e Tecnici interessati alle detrazioni fiscali diverse dal Superbonus, e suscettibili di cessione del credito:

1. Conversione del D.L. 77/2021 in L. 108/2021 (articoli 33 e 33-bis);
2. Pubblicazione del modulo unificato CILA Superbonus tramite Conferenza Unificata (suggerisco anche Guida ANCI);

Per brevità tratterò assieme i due punti. Se preferisci, puoi consultare la versione video:

Il Bonus Facciate va effettuato con normali procedure edilizie del DPR 380/01

Il D.L. 77/2021 nella versione convertita in legge ha semplificato la procedura per gli interventi di cui al comma 13-ter Art. 119 D.L. 34/2020, cioè quelli del Superbonus 110%, suddivisi come è noto:

• Sismabonus 110;
• Ecobonus 110 – Trainanti
• Ecobonus 110 – Trainati soltanto da Ecobonus
• Opere trainabili da Sismabonus 110 sia Ecobonus 110

Questa semplificazione ha introdotto la già celebre “CILA Superbonus”, di cui la Conferenza Unificata Stato-Regioni ha già pubblicato il modulo unificato.

Per approfondimenti: tutto sulla CILA Superbonus 110.

La neonata pratica edilizia CILA Superbonus ha natura speciale e transitoria.
Speciale perché deroga il Testo Unico Edilizia DPR 380/01, e transitoria perché è legata alla scadenza dei termini del Superbonus (salvo proroghe o modifiche).

Tuttavia la CILA Superbonus non si applica per gli altri interventi supportati dalle altre tipologie di detrazioni fiscali tradizionali (ironia, in verità hanno scadenze ravvicinate) quali Bonus Ristrutturazioni 50%, Ecobonus 65%, Sismabonus ordinario e… Bonus Facciate.

Quindi il Bonus Facciate resta escluso dalla nuova CILA Superbonus

 Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sui prospetti ammissibili dall’articolo 1 commi da 219 a 224 L. 160/2019, quale procedura edilizia applicare?

La risposta è molto semplice: non resta che applicare il regime ordinario, cioè il DPR 380/01; le procedure e interventi edilizi attualmente sono disciplinate dal TUE come segue:

• Edilizia Libera (es. Glossario): se si è “fortunati” a rientrare in questa categoria, non si porrebbe il problema dello Stato Legittimo;
• Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA ordinaria)
• Segnalazione Certificata Inizio Lavori (SCIA)
• Permesso di Costruire (PdC) oppure ove ricorrono i presupposti, la SCIA Alternativa al Permesso di Costruire (Super-SCIA);

Inutile dire che la maggior parte degli interventi manutentivi e conservativi ammissibili col Bonus Facciate, difficilmente avrà livelli di complessità e categoria di intervento soggetti a Permesso di Costruire o SCIA (non l’escludo, tuttavia).

È possibile che l’intervento si configuri come semplice manutenzione ordinaria “pura” e possa esonerarsi la pratica edilizia comunale (salvo vincoli e norme speciali di tutela); intendo dire che se l’intervento rimane davvero nel perimetro delle manutenzioni ordinarie dettate dal Glossario Edilizia Libera, non servirà la CILA o pratica diversa.

Faccio notare che basta poco per sforare quei limiti visto che potrebbero configurarsi modifiche di prospetto; ad esempio se l’opera prevede la stonacatura superiore al 10% della Superficie lorda disperdente, si dovrà coibentare rispettando le norme tecniche vigenti sul risparmio energetico, cioè Ecobonus.

Devo rilevare che molti professionisti, comunque, nel dubbio presentano comunque una pratica CILA per manutenzione straordinaria, per cristallizzare meglio l’intervento, lo stato attuale e relative modifiche.

Inoltre spesso gli interventi del Bonus Facciate possono configurare una parte di quelli totalmente previsti, magari accompagnando altre opere non incentivate oppure soggette ad altri bonus fiscali edilizi.

Anche stavolta devo aggiungere che dovremo tenere conto anche di quanto disposto eventualmente dalle norme regionali, piani regolatori generali e regolamenti edilizi comunali.

Se il Bonus Facciate richiede pratiche edilizie normali, lo Stato Legittimo e la conformità urbanistica va verificato?

Anche nel mio apposito video ho immaginato diversi scenari relativi alle verifiche di conformità, ipotizzando che siano da estendersi a:

1) solo le facciate interessate dalle opere;

2) tutte le facciate (e parti) condominiali;

3) intero edificio in ogni porzione, a comune o privata che sia.

Anche in questo caso, per avere una risposta bisogna conoscere approfonditamente la versione vigente del DPR 380/01, soprattutto coordinata con le modifiche apportate dal D.L. 76/2020.

In particolare bisogna dare lettura combinata degli articoli 9-bis c.1 bis e 34-bis del TUE; da ciò emerge che la bisogna dare conto dello Stato Legittimo e Tolleranze edilizie in maniera comparata/coordinata tra loro.
Oserei perfino dire che questi due aspetti vanno attestati congiuntamente in qualunque pratica edilizia (lasciando esclusa l’Edilizia Libera).

Ciò si desume dal comma 3 art. 34-bis del DPR 380/01, che dispone la dichiarazione delle tolleranze edilizie ai fini dell’attestazione dello Stato Legittimo da parte del tecnico abilitato, relativamente a nuove:

• Istanze edilizie (Permesso di Costruire, compreso versione in sanatoria)
• Segnalazioni edilizie (SCIA, e versione in sanatoria)
• Comunicazioni edilizie (CILA, e versione tardiva).

Art. 34.bis comma 3 DPR 380/01:
Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

La definizione di Stato Legittimo dell’art. 9-bis TUE riguarda l’immobile o unità immobiliare

Più volte ho sottolineato che la definizione di Stato Legittimo, cosi come è stata introdotta dall’art. 10 DL 76/2020 (poi L. 120/2020) non usa mezze misure.

I due ambiti oggettivi su cui applicarsi sono:

• Unità immobiliare: una versione più “soft” perché circoscrive le verifiche ad una specifica porzione dell’edificio;
  
• Immobile: la definizione di immobile inserita in questo contesto appare molto ampia perché generica, infatti ritengo che abbia come riferimento minimo l’edificio oggetto di intervento, fino (però) a ricomprendere anche il lotto a cui afferisce, con tutto ciò che c’è sopra. Una visione estesa ed eccessiva, lo ammetto, ma vedremo la giurisprudenza come estenderà il concetto.

Per quanto riguarda il Bonus Facciate, sarà veramente arduo applicare la versione limitata all’unità immobiliare, proprio perché ha per oggetto un intervento riguardante le facciate, cioè una parte a comune dell’edificio.

E pertanto se andiamo ad applicare l’altra opzione di Stato Legittimo applicata all’immobile, come il gioco dell’oca, si torna ad avere le stesse difficoltà applicative di cui si dibatte da un anno per interventi Superbonus 110. Cioè praticamente impossibili, perchè buona parte del patrimonio edilizio esistente risulta essere difforme (alla luce delle vigenti norme).

Mi dite voi chi svolgerà verifiche di conformità urbanistico edilizia su tutte le porzioni a comune e private del fabbricato per rifare una facciata?

Dall’altra parte, faccio notare che applicare il Bonus Facciate su prospetti e fabbricati con abusi edilizi, illeciti e discordanze varie esporrà il Tecnico alle future probabili responsabilità “per non averle viste”.

Vedremo se il legislatore farà un altro correttivo per questa ennesima falla.

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