Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. Show
Le imposte agevolateLe imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
Gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. La base imponibile per il calcolo delle imposteCESSIONI CON IVAAnche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna). IL SISTEMA DEL PREZZO-VALOREIl meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110. In caso di acquisto con i benefici “prima casa” e di applicazione del prezzo-valore, si avranno gli stessi vantaggi descritti nel capitolo precedente. LE IMPOSTE DA PAGARE CON I BENEFICI “PRIMA CASA”BASE IMPONIBILEIL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE: CONDIZIONI E VANTAGGII requisiti per avere le agevolazioniCome si è già detto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. CATEGORIA CATASTALEPer usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILEAltra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
Con la risoluzione 53/E del 27 aprile 2017, l’Agenzia
delle entrate ha fornito chiarimenti su un caso specifico riguardante un contribuente che aveva richiesto le agevolazioni prima casa, dichiarando nell’atto di acquisto di svolgere la sua attività prevalente nel Comune dell’abitazione acquistata.
Inoltre, è necessario che questa dichiarazione integrativa sia redatta secondo le stesse formalità giuridiche previste per l’atto originario e registrata presso lo stesso ufficio in cui è stato registrato il precedente atto di acquisto. Quando si ha già una “prima casa”Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:
E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita. Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si
perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. AGEVOLAZIONI SUL NUOVO ACQUISTO QUANDO SI È GIÀ PROPRIETARI DI UNA CASAIl credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle
successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito. Occorrerà, perciò:
QUANDO NON SPETTAIl credito d’imposta non spetta se:
Quando si perdono le agevolazioniLe agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici
“prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.
Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
QUANDO SI CONSERVANO LE AGEVOLAZIONILe agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura
COME EVITARE LE SANZIONI (O PAGARLE IN MISURA RIDOTTA)Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che:
Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione
Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento
operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. Invece, sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle entrate ha fornito le seguenti precisazioni:
Come dimostrare la residenza ai fini IMU?Per documentare la dimora la prova più semplice è quella tramite le bollette delle utenze (acqua, elettricità, gas). La scelta del medico di base è un altro elemento che potrebbe comprovare il fatto che la residenza non è fittizia.
Cosa succede se non si mette la residenza entro 18 mesi?Il mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", entro 18 mesi dall'acquisto, fa perdere il diritto al beneficio fiscale anche se il mancato trasferimento della residenza del contribuente è dovuto al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione ...
Quando non si paga l'IMU sulla prima casa?Molto chiaramente l'Imu sulla prima casa non si paga. Tuttavia esiste una eccezione: l'Imu sulla prima casa si paga solo se l'abitazione è considerata di lusso. Per immobile di lusso intendiamo tutti gli edifici abitazioni che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli.
Quando cambiare residenza dopo acquisto prima casa?Il contribuente che ha comprato casa beneficiando delle agevolazioni fiscali ha l'obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile entro il termine di 18 mesi, ma non è tenuto a restarvi. Questo è quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello n.
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