Valore di un immobile dalla rendita catastale

Valore di catastale e valore di mercato sono due termini che vengono spesso confusi. In una compravendita immobiliare, il valore di mercato è il riferimento per la fase di trattativa. Al momento della stipula del rogito notarile, l’atto sarà soggetto a tassazione in base al valore dichiarato in atto che deve essere in linea con il valore catastale. Analizziamo nel dettaglio le differenze.

Differenze tra valore catastale valore di mercato

Accade spesso che, a fini di risparmio fiscale, negli atti di compravendita si dichiari un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito. Perché? Il motivo risiede nel fatto che le imposte vengono calcolate applicando una specifica percentuale al prezzo dichiarato.

Se il Fisco dovesse scoprire che nell’atto è stato dichiarato un prezzo inferiore, le imposte saranno calcolate in percentuale al valore di cessione dell’immobile. Inoltre, verranno applicate pesanti sanzioni pecuniarie.

Valore catastale e valore di mercato

In base a quanto stabilito dalla Legge 248/2006, nel rogito deve essere indicato il prezzo di compravendita dell’immobile. La tassazione viene stabilita sulla base dell’importo dichiarato in atto. In ogni caso, il prezzo di compravendita deve essere in linea con il valore normale. Questo al fine di evitare un accertamento della Agenzia delle Entrate con la conseguente richiesta di pagamento di sanzioni ed interessi.

Il valore catastale è il valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale del fabbricato per un coefficiente che varia rispetto alla categoria catastale. La procedura è semplice ma i coefficienti variano non solo rispetto alla categoria catastale ma anche tra fabbricati e terreni. Per semplificare, trovi in questo articolo la dispensa da scaricare gratuitamente con tutti i moltiplicatori.

Il valore di mercato o “normale” nella compravendita

Se il prezzo di compravendita indicato nell’atto notarile non è conforme al valore normale, l’Agenzia delle Entrate può effettuare un accertamento fiscale. Il valore normale corrisponde al valore di mercato di una unità immobiliare, come determinato dalla Agenzia delle Entrate. È un valore ufficiale di riferimento per le compravendite immobiliari.

Per sapere come si ottiene, ti consigliamo la lettura dell’articolo Calcolo del valore normale nella stima immobiliare.

Il valore di mercato, meglio definito come valore normale, rappresenta il punto di riferimento nella fase di trattativa tra le parti. È infatti fondamentale che sia la parte acquirente che il venditore ne siano a conoscenza. In questo modo potranno trovare un accordo in modo più veloce e corretto. Per conoscere il valore di mercato di un immobile è preferibile richiedere una stima immobiliare. Basata su dati ufficiali della Agenzia delle Entrate, fornisce una guida utile con i valori di compravendita e di locazione.

Saper calcolare il valore catastale di un immobile è molto importante: questo, conosciuto anche come valore fiscale, infatti, rappresenta la base imponibile sulla quale viene applicata l’aliquota per il calcolo delle tasse sull’immobile, come ad esempio l’imposta sulle successioni e quella sulle donazioni.

Due sono i concetti che assumono particolare rilevanza nel calcolo del valore catastale di un immobile:

• la categoria catastale: ossia quel simbolo con cui viene indicata la destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane. Si suddividono in due categorie, ossia immobili a destinazione ordinaria e immobili a destinazione speciale o particolare;

• rendita catastale: ossia il valore attribuito, ai fini fiscali, dall’Agenzia delle Entrate ad ogni immobile (ad esclusione di quelli a destinazione speciale) in grado di produrre o generare reddito.

Per il calcolo del valore catastale, di cui approfondiremo le regole in questo articolo, si parte infatti dalla rendita catastale dell’anno di riferimento, variabile a seconda della categoria catastale di cui fa parte l’immobile, per poi applicarvi un particolare moltiplicatore; vediamo nel dettaglio come fare.

Cos’è il valore catastale di un immobile

Come anticipato, il valore catastale dell’immobile è la base di calcolo utilizzata per il pagamento di alcune imposte, quali ad esempio:

• imposta di successione;
• imposta di donazione;
• imposte di registro, ipotecarie e catastali.

La formula per il calcolo del valore catastale è molto semplice: si parte infatti dalla rendita catastale la quale viene moltiplicata per un coefficiente prestabilito per legge variabile a seconda della categoria catastale alla quale l’immobile appartiene. Prima di andare avanti, quindi, è bene soffermarci su questi due concetti.

Categoria e rendita catastale

Come anticipato, con la categoria catastale viene indicata la destinazione d’uso dell’unità immobiliare di riferimento. Le categorie catastali si suddividono in due categorie. Abbiamo quelle che si riferiscono agli immobili a destinazione ordinaria, ossia:

• categoria A: abitazioni o assimilabili ad abitazioni;

• categoria B: edifici con carattere sociale o comunitario (quali ad esempio biblioteche, ospedali e scuole);

• categoria C: edifici finalizzati ad attività produttive (ossia immobili ad uso commerciale).

Abbiamo poi le categorie che indicano gli immobili a destinazione speciale o particolare, tra cui figurano ad esempio banche, stazioni per i trasporti e gli edifici destinati all’esercizio pubblico di culto. Anche in questo caso abbiamo tre categorie catastali, quali:

• categoria D: immobili destinati ad attività speciali (come ad esempio gli edifici galleggianti, o anche i fabbricati per lo svolgimento di funzioni agricole);

• categoria E: immobili a destinazione particolare (come le costruzioni nei cimiteri, o tutti quei fabbricati per esigenze pubbliche);

• categoria F: entità urbane (tutte le altre aree urbane - non soggette a compravendita) che non fanno parte dei suddetti gruppi.

La rendita catastale, che bisogna assolutamente conoscere per calcolare il valore dell’immobile, è invece quel provento attribuito dall’Agenzia delle Entrate a tutti gli immobili a destinazione ordinaria.

Per consultare la rendita catastale aggiornata si può utilizzare il servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate (disponibile cliccando qui e selezionando la voce “Accedi al servizio”).

Qui vi verrà chiesto di indicare semplicemente gli identificativi catastali dell’immobile (ossia Comune, sezione, foglio, particella) e la provincia di ubicazione, così da conoscere la rendita catastale di riferimento in pochi minuti.

Calcolo del valore catastale

Una volta fatta chiarezza sul significato di categoria e di rendita catastale possiamo approfondire le regole per il calcolo del valore catastale di un immobile.

Nel dettaglio, il valore catastale si ottiene utilizzando la seguente formula:

[rendita catastale + (5% della rendita catastale)]* coefficiente di riferimento

Per prima cosa, quindi, dovete rivalutare del 5% la rendita catastale, per poi applicarvi il coefficiente di riferimento stabilito dalla legge e variabile in base alla categoria catastale di appartenenza.

A questo punto l’ultima informazione che vi manca per calcolare il valore catastale dell’immobile è il coefficiente di riferimento:

• 110: in caso si tratti di prima casa;
• 120: per i fabbricati facenti parte delle categorie catastali A e C, ad esclusione degli A/10 e del C/1;
• 140: per i fabbricati delle categorie B;
• 60: per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
• 40,80: per i fabbricati delle categorie C/1 ed E.
• 90: terreni non edificabili (agricoli).

Prima di concludere vediamo un piccolo esempio di calcolo del valore catastale. Prendiamo una prima casa con rendita catastale di 400,00€; come abbiamo visto il primo passo è quello di rivalutarla del 5%, con il risultato di 420,00€.

A questo punto la rendita rivalutata va moltiplicata per il coefficiente 110: il risultato è che il valore catastale dell’immobile è pari a 46.200,00€.

Come si calcola il valore di un immobile con la rendita catastale?

Che differenza c'è tra valore catastale e valore di mercato?

Come passare dalla rendita catastale al valore catastale?

Come si calcola il prezzo valore di un immobile?